境外上市并不是终点，而是进入资本市场的起点，上市之后的下一个融资项目是海外发债，这次的融资顾问由摩根士丹利独家包揽。
可换股债的面值为1000美元，年利率为2%，换股期限为5+2年，每年4月30日付息一次，7年年满时按面值的135%溢价一次性还本。债券持有人在1997年6月16日到2004年4月16日之间（即发行结束后的一个半月开始到最终兑付日前半个月的这段时间内），均可要求将该债券转换成华润（北京）置地有限公司的流通股票，换股价为发行前5个交易日平均价的118%，按当时计算约为6.3港元/股。实际的债券发行后即可在卢森堡债券交易市场上市交易。
1997年5月1日晚，中央电视台一套《新闻联播》的头条新闻是中国银行成功地在全球发行了两亿美元的债券，我们也是在同一天以华润（北京）置地有限公司的名义在全球成功发行了1.5亿美元的可换股债，并在市场投资者反应强烈的认购中增发了15%的可换股债（香港联交所规定允许增发15%），实际发行了1.725亿美元的可换股债，与中行的发债同样值得庆祝。
公司获得了大量的资金，也扩大了实力，但这批债券并没有给购买人带来任何效益，反而造成了债券持有人的巨额亏损，原因在于1998年的亚洲金融危机爆发，让华润（北京）置地的股票不升反跌了。这次金融危机让债券市场暴跌，许多投资者为了应对危机而低价卖出债券，只有少数一直坚持到最后的人才获得了合理的回报和巨额的收益（2004年的股票高涨）。
华远集团并没有从国际资本市场不断融资的优势，也没有能力用大量的现金增持股权，不得不将原来持有的资产经评估之后进行置换。这次的认购就是将华远集团所持有的华威大厦50%的股权经过评估之后作价进行了置换，保持了华远集团对地产公司的持股比例和董事席位。
本来我们要从伦敦去爱丁堡的，但到伦敦时我们已经知道了认购数量，于是宁总准备放弃爱丁堡之行。由于事先约好了投资者，至少应对他们表示尊重，也许下次融资时仍需要他们的支持，于是我和财务总监两个人单独跑了一趟爱丁堡，完成了全部的行程安排。等我们回到伦敦时，实际的认购已经完成了。
投资者最关心的是你如何讲一个好的故事，并让投资者相信你的故事，又好比你给投资者画了一张大饼，要让投资者感受到这个大饼有多么美味。而如何将故事编得生动而有趣味，就是路演者要认真解决的问题。
从合资到发债，我先后从境外融资约5亿美元（包括外方的分红全部留存在公司作为股东贷款和扩资的资金），公司的股本也从2.5亿股上升到了13亿股，几年时间的增长让全国的地产公司都红了眼，媒体评论的标题也从“南万科，北华远”改为了“华远公司的三级跳”，媒体的各种报道几乎都是头条消息和各种转载、连载，最眼红的大约就是万科的王石。
华远房地产确实有许多可讲的故事，从西单地区的改造，到无数个小区的开发，以及北京大量的团购市场与合作关系，让投资者不但对过去的业绩充分满意，也对未来的回报有充分的信心，让投资者愿意把钱交给你，坐等着丰厚的收益。
1997年华远地产公司完成了每10股配售3股的增资扩股之后，总股本达到了13亿股，而这次的配股价则再次提高为每3元人民币一股。这次的增资扩股申报中，外经贸部向公司提出，合资公司不得持有员工个人股，因此我们借配售之机让华润的外资公司收购了全部的员工个人股股权，并将外资总持股比例提高到了78%，而华远集团的持股比例则在外资的不断扩大中缩小了。这次增配股时华远集团为保持一定的持股比例也认购了配售的股权。
我再一次登上了路演的征程，这次走的是相反的路径，从香港开始，先去美国，后去欧洲，最后到伦敦。虽然这一次的日程安排仍然很紧，但我们的心情放松了许多，毕竟有了前一次的经验，我们知道投资者更关心什么，因此准备的文件更加充分和精确。
自华润（北京）置地有限公司成立，王石就被华润创业聘为上市公司的非执行独立董事，王石参加了华润公司所有的董事会，也目睹了华远借桥上市和发行债券的全部过程，了解华远通过增资扩股将大量的资金转入到境内，让一个名不经传的小公司迅速超越许多国内的上市公司。巨额的融资能力让人眼红，这既是每个地产公司的梦，也是王石一直想要实现的梦。
这部分债券发行所获取的资金主要用于认购华远房地产公司1997年的配股增发（每10股配售3股）和收购华远房地产公司原个人持有的全部股权，其余的资金作为股东贷款交给公司有偿使用。扣除发行费用之后，约1.68亿美元再次从境外进入到公司。
宁高宁破例开恩，晚上带我们去见识了英国的夜总会。
当我们到达伦敦时，实际的认购早已超出了许多倍。债券的发行不同于股票的发行，债券的条件是个事先标明的定数，没有价格的浮动。由于事先明确了价格，定数的把握较大，当认购倍数较高时就不用再争取了；而股票路演时会给投资者一个价格的浮动区间，有可能认购倍数多时定价就高，认购倍数少时定价就低，许多投资者会因股票定价的高低不同而改变认购的选择。
